Как оспорить кадастровую стоимость

Ищем повод снизить налог на имущество

В уведомлении о налоге на имущество по итогам 2015 года вы увидели сумму в 5, 10 или 20 раз выше ожидаемой? Причина кроется в новой методике расчёта налога — инвентаризационная стоимость имущества уступила место кадастровой.

Не позднее января 2020 года во всех регионах база для расчета налога на имущество будет определяться кадастровой стоимостью, если региональные парламенты не установят более ранний срок. До тех пор налоговая база вычисляется по инвентаризационной стоимости.

Двадцать восемь регионов воспользовались своим правом и решили с начала 2015 года применять расчёт по кадастровой стоимости. Среди них — город Москва. В 2016 году список расширился ещё на двадцать один регион.

Хорошей новостью является то, что Налоговым кодексом предусмотрен период адаптации при переходе к новой методике:

  • В первый год применения в регионе новой базы расчёта кадастровая стоимость влияет на сумму налога только на двадцать процентов.
  • Во второй год — на сорок процентов.
  • Далее каждый год предусмотрен такой же рост доли.

В результате, сумма налога на имущество по итогам пятого года действия нового подхода будет на сто процентов опираться на стоимость недвижимости, установленную в кадастре. То есть москвичи начнут платить налог в максимальном размере по итогам 2019 года.

Печальный факт состоит не только в многократном росте налога, но и высокой вероятности судебных тяжб из-за завышенной кадастровой стоимости имущества.

Эксперты отмечают, что новшества в Налоговом кодексе подвигли граждан активнее оспаривать в суде кадастровую стоимость: число таких исковых заявлений за девять месяцев 2016 года увеличилось в полтора раза.

Вкратце о налоге и видах оценки

Налог на имущество уплачивается гражданами не позднее первого декабря. Облагаются налогом жилые помещения, дома, машино-места, недостроенные объекты, гаражи, земельные участки, иные помещения, строения, здания.

Инвентаризационную стоимость определяет БТИ с учётом многих факторов: степени износа, стоимости материалов и строительных работ, индивидуальных характеристик объекта. Территориальное размещение на оценку БТИ не влияет.

Оценка стоимости имущества, внесённого в государственный кадастр, проводится независимым оценщиком по заказу региональных или муниципальных властей. Кадастровая стоимость регулируется многими факторами, обычно сопоставима с рыночной и может в десятки раз превышать инвентаризационную.

У кадастровой оценки сложилась репутация справедливой: владельцы более дорогой недвижимости получают большую налоговую нагрузку. Рост налогов на недвижимость может стимулировать продажи и снизить уровень цен на рынке.

Какие суммы налога ожидать

Рост налога на недвижимость затронет большинство граждан во всех регионах.

При кадастровой стоимости маленькой однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы порядка 7,5 млн. руб. сумма налога за 2015 год с учетом стандартных вычетов может составить около 580 руб. Не позднее 1 декабря 2020 года её владельцу придётся заплатить почти 3 тыс. руб. При невысоком заработке такая налоговая нагрузка представляется серьёзной.

Надо отметить, что в Налоговом кодексе сохранились льготы пенсионерам, ветеранам, инвалидам и другим группам налогоплательщиков. К тому же каждый собственник получает налоговый вычет в виде заданного количества квадратных метров, которые минусуются при исчислении налога. Например, база налога на квартиру снижается на кадастровую стоимость 20 кв. метров. Для дома аналогичный вычет составит 50 кв. метров.

Самые большие счета придут к собственникам старых жилых помещений в центральных кварталах крупных городов. Устаревший жилой фонд имеет очень низкую инвентаризационную стоимость, но его расположение в престижных районах высоко ценится на рынке. В Москве взрывной рост налога коснётся, в первую очередь, жилых помещений сталинской эпохи, расположенных в ЦАО.

Кадастровую стоимость удобно выяснить через портал Росреестра. С вычислением суммы налога справится калькулятор, предусмотренный на сайте налоговой службы.

Как определить завышенную сумму налога

Первым шагом надо выяснить кадастровую стоимость имущества. Эту информацию можно получить на сайте Росреестра или в ближайшем МФЦ.

Второй параметр для сравнения — рыночная стоимость данной недвижимости. С определённой долей условности её можно оценить самостоятельно. Для этого следует проанализировать предложения на аналогичные объекты в вашем районе. Обычно такие сведения приводятся на порталах крупных агентств недвижимости. Если вы хотите получить более надёжную оценку — обратитесь к профессиональному оценщику.

Следующим шагом сопоставьте оба варианта стоимости. При существенном расхождении имеет смысл оспаривать завышенную кадастровую оценку. Каждый дополнительный миллион в кадастровой стоимости увеличит в последствии вашу ежегодную сумму налога одну-две тысячи рублей.

Где источник ошибки

Разночтения в оценках связано с тем, что независимые оценщики применяют разные методики расчёта при государственной кадастровой оценке недвижимости. В действующих нормативных документах закреплено их право самостоятельно выбирать методику.

Наиболее распространенным и малозатратным способом определить стоимость имущества является оценка по аналогии, когда по открытым источникам подбираются похожие объекты.

Такой подход позволяет быстро и массово оценить множество объектов, не выходя из кабинета. Уровень погрешности при этом достаточно высок, а исследуемый объект при более подробном рассмотрении сильно отличается от подобранного эталона.

Например, два здания одного года постройки и типовой серии могут оказаться в разном состоянии: по стенам одного из объектов пошли трещины из-за особенности усадки, инженерные коммуникации серьёзно подверглись коррозии. Без выезда на место и осмотра результат оценки будет некорректен.

В 2017 году на национальном уровне вступает в силу единая методология кадастровой оценки. Проводить экспертизу будут госучреждения. Технология этого процесса не проработана, поэтому вопрос снижения ошибок и большого разброса в оценках остаётся открытым.

Как действовать, если найдена ошибка

Обосновать необходимость пересмотра кадастровой стоимости можно следующими доводами:

  • Доказать, что оценка проводилась на основании недостоверных сведений.
  • Установить рыночную стоимость имущества на день, когда была определена кадастровая стоимость.

Если есть повод для пересмотра — следует действовать по одному из двух вариантов: подать жалобу в суд или заявить несогласие с кадастровой оценкой в комиссию при региональном управлении Росреестра.

Процедура оспаривания в комиссии Росреестра считается более удобной и быстрой, не несёт судебных издержек, а отрицательное решение можно отменить в суде.

Чтобы обосновать свою позицию и доказать факт ошибочной оценки, придётся подготовить пакет документов.

Его основа — обстоятельный отчёт по результатам оценки, которую проводит лицензированный оценщик. Соответствие отчёта требованиям законодательства и стандартов подтверждает эксперт СРО, в которой состоит привлечённый к работам оценщик.

Для обращения в суд пакет документов практически тот же. В жалобе необходимо сфокусировать внимание на доказательстве нарушения прав истца.

Оспаривание кадастровой стоимости квартир, участков, недвижимости

Какие затраты на оспаривание кадастровой стоимости

Стоимость профессиональных услуг по оценке стоимости квартиры составляет до 5 тыс. руб. Отчёт по оценке дома или участка обойдётся не дороже 10 тыс. руб. Заключение эксперта СРО облегчит ваш бюджет примерно на 7 тыс. руб.

Заявление в комиссии Росреестра рассматривается не дольше месяца.

Обращение в суд влечёт необходимость оплатить 300 руб. госпошлины и перечислять гонорар юристам, который при обычных сроках рассмотрения не превысит 50 тыс. руб. При этом надо быть готовым оплатить дополнительную экспертизу, если её назначит суд, и не удивляться продлению сроков процесса на полгода.

Аналогичный подход применяется при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, если вы не согласны с начисленным земельным налогом.

Эффект от пересмотра оценки может быть сведён на нет высокими расходами. Прежде, чем принимать решение следует взвесить все «за» и «против».